“Съедает доход”. Какие квартиры не стоит покупать под сдачу в аренду

Москва, 17 июня — ПРАЙМ. Многим инвесторам кажется, что приобретение недвижимости для последующей аренды — это простой и понятный способ заработка. Однако реальные инвестиции часто приносят потери вместо ожидаемой прибыли. Об этих рисках рассказал Антон Винер, сооснователь и совладелец Группы Родина, в интервью агентству "Прайм".

Исследования показывают, что около 70% новичков в этой сфере уже в первый год сталкиваются с доходностью, которая оказывается на 30–50% ниже прогнозируемой. Причина в том, что покупка недвижимости осуществляется в соответствии с личными предпочтениями, без учёта спроса на рынке аренды. Антон Винер подчеркивает, что инвестиционные квартиры должны удовлетворять требованиям арендаторов, а не предпочтениям владельца.

Особую угрозу для арендодателей представляют объекты с узким кругом потенциальных арендаторов, особенно крупногабаритные квартиры площадью от 100 квадратных метров. Арендаторы на такие объекты — это, как правило, топ-менеджеры, экспаты и финансово обеспеченные семьи, что автоматически сужает целевую аудиторию. Часто время простоя таких квартир может достигать четырёх-шести месяцев, а чистая доходность не превышает 2–3% в год.

Существенные риски также несут квартиры, расположенные в удалённых районах с недостаточно развитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью. Несмотря на низкую цену таких объектов, они не оправдывают себя из-за длительных периодов простоя и низких арендных ставок, что делает их менее доходными по сравнению с имуществом в более дорогих, но востребованных районах.

Квартиры с нестандартными планировками (например, двухуровневые студии или объекты с круглой стеной) и квартиры на первых и последних этажах тоже малопривлекательны для арендаторов. Исключение составляют видовые квартиры премиум-класса. Вдобавок, студии площадью более 35–38 квадратных метров и крупные квартиры с высокой стоимостью покупки редко обеспечивают достойный арендный доход, отмечает Винер.

После покупки потенциальные убытки могут быть вызваны ошибками в управлении объектом: завышенные арендные ставки, отсутствие страхования, пренебрежение мелким ремонтом и отсутствие резервов на случаи простоя. Нередко даже небольшие задержки в аренде могут свести на нет выгоду от любого повышения ставок.

"Инвестиции в недвижимость не являются беспроигрышным средством получения легкого дохода. Прежде чем принимать решение о покупке, важно проанализировать три основных аспекта: характеристику потенциального арендатора, ожидаемую реальную чистую доходность, а также скорость, с которой недвижимость может быть продана", — резюмирует Винер.